仲量聯行:生物醫藥行業擴張需求蓬勃,租金仍將穩健
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仲量聯行(紐交所股票代碼:JLL)新研究表明,在政策扶持、人才引領、資本加持的多重推動下,生命科學物業無疑是近來房地產市場的一大亮點。生命科學行業的持續蓬勃發展,帶來旺盛的研發、辦公需求;但鑑於該行業對物業的專業性和個性化要求較高,真正符合需求的物業依然稀缺。未來,生命科學物業市場將呈現成交活躍、租金穩中有升的態勢。
政策驅動,生命科學行業的租賃需求激增
政策扶持無疑是行業發展的推進力。仲量聯行發佈的《上海生命科學物業市場機遇與展望》白皮書中指出,圍繞“改革”和“創新”兩大主題,相關政策的密集出臺從多維度推進生命科學定位升級,構建產業發展新格局。“十四五”規劃中,生物醫藥行業的戰略性新興產業定位再次被強調,相關政策驅動醫療器械、創新藥等賽道提速發展。藥品審批流程優化、藥物上市週期進一步縮短,2021中國批准上市新藥數量達83 個,接近2016年的六倍。
高端人才更是核心資源,各級政府從簽證、落戶、補貼等各個方面加強對海外高端人才的吸引力度。領英2021年人才報告顯示,在生物技術、製藥與醫療器械行業中,從生命科學產業領先的國家,如美國和英國流入中國的人才是中國流出至該國人數的2.30倍和2.26倍。
在生命科學行業高速發展的帶動下,研發型辦公物業作爲生命科學企業研發實驗的空間載體,租賃需求增長迅猛,爲產業園區的蓬勃發展帶來了新機遇。以上海爲例,生命科學企業的租賃需求持續擴張。仲量聯行行業需求分佈統計數據顯示,生命科學企業的租賃需求在所有行業的佔比中,從2020的13%攀升到2021年的26%,成爲最主要的需求來源之一。在北京,自2020年7月至今,北京藥品生產企業新增259家,而在此之前註冊的企業僅有7家,尤其是小型初創型藥品生產經營企業數量激增。這些企業內部產品、資本、收益具備加速增長潛力,也帶來生命科學不動產佈局和擴張需求。
不僅是國內生命科學企業快速發展、尋租擴張,已佔據行業頭籌的外企巨頭也不甘落後。“我們發現,前幾年已經有些放慢腳步的外資藥企巨頭,看到這一波疫情後中國市場巨大的成長性,又開始發力,做相應擴張,”仲量聯行產業與物流服務部生命科學行業負責人毛欣表示。一方面中國市場和政策的環境因素助力,另一方面中國生命科學企業的快速發展,也讓外企巨頭感受到壓力。因此可以看到,外資醫藥企業在中國的擴張需求依然活躍。
企業擴租,供需兩旺成交活躍
租賃需求的持續增長,讓已成氣候的產業園區炙手可熱、全面開花。在上海,除了張江核心板塊仍然是生命科學企業租賃需求最活躍的區域外,周康、浦江、臨港生命藍灣等產業園區憑藉各自產業定位、扶持政策等資源,受到企業青睞。
“尤其是張江核心板塊逐漸飽和後,很多企業一方面不得不擴張,另一方面又不想離開張江板塊的聚能輻射範圍,因此周康、臨港等鄰近的產業園區成爲企業擴租、搬遷的首 選。”仲量聯行上海研究部董事丁婷表示。例如一家知名的美國醫療科技企業,近期決定將一個原本打算放在美國的新項目落地上海,在臨港擴租8000平方米。另一家生命科學外資企業,之前國外總部偏於謹慎,放緩在華擴張腳步,然而看到疫情後中國市場的發展,又決定積極推進其在華研發中心建設,最終落定上海外高橋3000多平方米物業項目。
中小型藥企、藥廠發展到一定規模將遵循龍頭企業佈局規律,對企業不動產開展結構性調整,將總部與前端職能部門遷至市中心的優質甲級辦公樓,形成產業聚集效應;同時更增加研發投入、擴大專業化生產,催生新增租賃需求向產業園區迴流,承租選擇也將集中在落地政策較優區位。“需求端的推動下,各地生命科學園區項目加速推進。”丁婷表示,未來三年,僅上海就預計推出160萬平方米生物醫藥物業新增供應。
在北京,受政策規劃引導,生命科學園區主要佈局在北部的昌平區、海淀區及南部的大興區和經開區,形成以中關村示範區“一區十六園”中五大生命產業園爲核心的產業格局。成熟的需求集中度與政策資源吸引着社會資本進一步參與投入,在周邊地塊注資開發新項目,這些項目也大多受生命科學相關政策紅利覆蓋。
2022年,大興生物醫藥基地計劃大幅擴容9.1平方公里規劃面積,打造“中國藥谷”,現已有“藥谷一號”、“愛生科技園”等十多個項目處於籌備期,總規劃建築面積達數十萬平方。同時,在大興國際機場片區也有政府引導開發的三個新項目,總建面規劃22.9萬平方米。大興臨空經濟區有望成爲北京下一個生命科學產業熱點區域,在區位上可與大興生物醫藥基地達成資源互通,共同興盛。
依然稀缺,未來租金走勢穩中有升
仲量聯行數據顯示,儘管供應放量,這些項目中大部分已被生命科學企業預租或定製,整體市場在建項目70%的面積已被預租或自用。短期內,研發辦公物業仍將保持供不應求的趨勢,可租賃面積仍非常有限。
生命科學研發物業大的特點就是由於行業的特殊性,研發往往有嚴格的環境標準和建築參數要求,這是造成此類物業稀缺的瓶頸。與普通辦公樓或傳統產業園區不同的是,考慮到在研發過程中排放的“固”、“液”、“氣”等物質對於周邊環境造成的不良影響,對於有實驗研發需求的生命科學企業而言,其租賃的研發辦公空間是否滿足環境影響評價(簡稱“環評”)要求,對企業入駐有決定性影響。由於市場上帶環評的研發項目供應有限,租戶往往遇上“無房可租”的困境。
同時,相較於傳統辦公物業,研發辦公物業需額外滿足更多的建築參數,生命科學企業通常需要配備廢水處理池、新風系統、通風櫥等;同時,在層高、供電量及承重等基本建築參數方面亦有更高的要求。以承重要求爲例,不僅需要強度更高的樓板,對空調及通風系統的較高要求也使得樓頂需安置數量較多的機組,因此對樓頂的承重要求也相對較高。再比如,雖然可拆卸樓板對很多生命科學企業來說並非必選,但考慮到生命科學產業賽道的寬泛,這項參數對於需裝配大型實驗設備的企業來說仍十分重要。
項目的專業性和個性化要求導致其稀缺性,也是市場租金普遍較高的重要原因。以上海張江核心區爲例,樣本項目租金2016-2021年五年複合增長率達6.8%,截至2021年四季度,樣本項目與周邊傳統項目比,溢價接近20%。
仲量聯行預測,雖然供應增加,未來3年上海生命科學物業空置率仍將保持在低於5%的水平,仍有超60%的租戶願意支付10-20%的租金溢價,研發物業的租金仍將穩步上漲。
關於仲量聯行
仲量聯行(紐交所交易代碼:JLL)是全球領先的房地產專業服務和投資管理公司。憑藉行業領先的科技應用,我們始終致力於爲客戶、員工和社羣創造機遇、打造理想空間、提供可持續的房地產解決方案;並不斷重塑房地產未來,創造更美好明天。仲量聯行是《財富》500強企業,截至2021年9月30日,仲量聯行業務遍及全球80多個國家,員工總數超過95,000人,2020財政年度收入達166億美元。JLL是仲量聯行的品牌名稱以及註冊商標。更多信息請瀏覽網站。(文章來源:環球新聞網)
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